意见领袖 | 夏磊
今年一季度房地产市场修复明显，供给侧土地市场同步释放积极信号。
土地市场展现出五点新变化，包括核心城市土地市场活跃、地方政府土地供应积极、房企拿地意愿提升、土拍溢价率升高、不同城市拿地房企分化等。
核心城市土地市场活跃。
北京2025年1季度土地市场共成交11宗涉宅用地，成交建筑面积120.5万方，同比下降12%；成交金额569亿元，同比上涨45.3%。2025年1季度虽然成交总建面同比下降，但成交总金额为近五年同期最高。核心稀缺地段、高单价地块增加，竞争激烈。成交的11宗土地中，海淀朱房村、树村地块和朝阳三间房地块竞争激烈，溢价率在10%-28%，同时海淀树村地块刷新北京地价单价最高记录。非热门地块价稳，位于丰台、大兴、昌平、顺义区的地块底价成交，占比64%。大体量、高总价地块供应占比增加，成交总价超50亿元地块，共有5宗，占比45%。
上海2025年1季度土地市场共成交14宗涉宅地，同比增长75%；成交建筑面积76万方，同比增长7%；出让金337亿元，同比增长69%；平均成交楼面价高达44379元/平方米，同比增长58%。高品质住宅是未来方向，将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、等普适要求纳入土地出让合同，在竞拍过程中增加竞报高品质建设，顺应改善性住房需求趋势。在1季度成交的地块中，浦东新区北蔡地块溢价率达40%后进入竞报高品质建设环节，最终以装修标准5000元/平方米，新增公共设施和开放空间300平方米等条件成交。
杭州土地市场火热，土地出让金居全国首位。2025年1季度，杭州共计成交33宗涉宅地，同比增长106%；成交建面205万方，同比增长78%；成交金额高达596亿元，同比增长149%；成交楼面均价为29112元/平方米。土地出让金、楼面均价均创2023年以来季度新高。一季度杭州土地出让金居全国首位，成交规划总建面为全国第二。
供给端，地方政府土地供应积极。
2025年1季度重点35城的土地供应中，有22城推出规划建筑面积同比增长。23城土地出让金同比增加，其中大连、杭州1季度土地出让金收入超过2024年全年的50%，分别为71%、51%，东莞、哈尔滨、北京、成都等城市1季度土地出让金收入超过去年全年的35%。
供应结构优化，供应区位优质的地块，北京市供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线地块为主，上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块供应占比提升。供应低容积率地块，2025年1季度上海平均成交容积率2.01，较2024年的2.21下降0.19，2023年平均容积率为2.39，进一步提高了未来改善型产品的供应。
需求端，房企拿地意愿升高。
房企有效库存减少，亟需补货。全国土地成交建筑面积连续四年大幅回落，房企优质可售库存降低。2024年新增土储百强房企的拿地金额合计为9280亿元，同比下降30%，较2020年的32337亿元下降71%。2024年销售百强房企拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。随着核心城市的优质地块供应，房企补货意愿增强。
核心城市市场确定性强。在房地产市场止跌回稳的大趋势下，核心城市房地产市场恢复更快，市场的确定性使房企拿地意愿增强。尤其是近年来高端改善型项目走出独立行情，导致核心城市核心地块热度更高，其中上海该现象最为明显。在各地出台设计新规、技术要点等高品质住宅指引后，改善型产品的建设有了更多支持，房企拿地意愿进一步增加。
取消新房限价使得房企有充足利润空间。以杭州为例，2024年10月杭州新出让用地不再设置新房限价，央国企拿地积极，尤其是在可以以产品力换价格的核心地块。2025年1季度央国企权益拿地金额187亿元，占比31%，相比2024年未放开限价时期（2024年1-9月）占比上升6.3个百分点。2025年1季度，单价地王蒋村地块、总价地王上城望江地块，均由国企竞得。
土拍溢价率升高。
2025年1季度一二线城市住宅用地土拍溢价率普遍提升。深圳、杭州、南宁以70%、43%、40%的平均溢价率位列全国前三，北京、上海则分别达到11%和29%。市场升温主要受两大因素驱动：
一是限价政策松绑释放市场活力。北京自2024年4季度取消房屋销售指导价和地价上限后，2025年成交的11宗商品住宅用地平均溢价率达11%，较2024年全年提升8个百分点。上海自2024年6月第三批次土拍起取消10%的溢价率限制，通过“价高者得”机制配合竞高品质住宅建设，推动改善型产品供给扩容。杭州，2023年11月取消土地限价，2024年2月萧山、余杭部分地区取消新房限价，2024年10月取消新出让用地的限价，一步步激发房地产市场的活力。以杭州城东新城板块为例，地价从限价时期的3.6万元/平方米（2024年2月成交）到不限价后的5.07万元/平方米（2025年2月成交），涨幅达到40%。今年1季度杭州连续三次刷新最高楼面价，单价地王达8.8万元/平方米。
二是市场复苏的积极表现强化房企土拍信心。2025年1季度市场回稳明显，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分别达682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。一线城市优质新房项目持续热销，符合新规设计的高品质住宅更受购房者青睐，因新房高品质的特性，购房者对新房的偏好也逐步提升。市场的积极表现强化了房企土拍信心。
不同城市拿地房企分化。
核心城市央国企仍为拿地主力。2025年1季度核心35城央国企拿地宗数占比为49%，央国企与混合所有制拿地宗数占比达53%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7成。
民营房企持续深耕熟悉的城市，战略性收缩三四线城市布局。滨江集团2025年1季度184亿元土地投资额，100%集中于杭州；中天美好集团持续加码布局杭州，其杭州区域投资占比从2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大华集团战略投资上海，2025年1季度98%的新增土储位于上海；新希望地产通过持续深耕成都市场，进入该市土地投资额十强行列。中小规模民企充分发挥本土资源禀赋，典型案例宁波江山万里置业全部土储100%集中于属地市场，形成差异化竞争壁垒。
县域城市城投公司仍在发力。一季度衡南县发展集团以122万平的权益拿地面积位列全国第一，海兴县兴港建设发展以86万平的权益拿地面积位列第四位，东山县新农投发公司以65万平的权益拿地面积位列榜单第十。部分县域城市，仍由城投公司拿地，拿地面积较大，但拿地金额较热点城市小，主要起到托底当地土地市场等作用。
风险提示：房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性局限。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。海外政策不确定性。
证券研究报告：《土地市场的新变化》
对外发布时间：2025年5月12日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)
责任编辑：张文
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